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易居:三四线城市去库存周期创新低 “北三县”偏高是“假象”

2018-05-17 21:06 来源:证券时报APP

证券时报记者 张达

本轮去库存政策让部分三四线城市面临房价上涨的风险。上海易居房地产研究院的最新报告显示,4月,全国100城库存规模已经回落到了六年前的水平,其中,三四线去库存周期为近9年最低。业内人士认为,三四线城市去库存周期偏低,一方面说明了部分房企布局三四线城市的策略是正确的,另一方面也要警惕类似城市房价容易上涨且带来政策收紧的风险。

报告显示,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月,这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比3月份10.5个月有所下滑。其中,

一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月,与3月相比,一线城市数值有所扩大、二线和三四线城市数值有所下跌。值得注意的是,三四线城市的存销比已降至2010年以来的月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,观察历史数据,目前百城存销比在低位水平的基础上波动,这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低,也可以解释近期全国70城房价指数反弹的现象。

对于三四线城市库存去化周期创新低的原因,严跃进认为,这得益于本轮去库存周期中,三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。“以最近比较热门的丹东为例,实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策,库存状况一直在改善,目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月,而目前仅为13个月。”他说。

经历了本轮去库存政策消化期后,各个城市的存销比数值差异较大。其中,环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市,存销比数值分别为香河59.6、燕郊58.1、大厂41.1,去库存周期明显偏高。

对此,严跃进指出,真实情况在于,“北三县”库存量其实已经很小,但是新房交易非常低,这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。而观察其他城市,可以看出,都市圈周边的三四线城市存销比较小,比如说南京都市圈中的扬州、马鞍山和滁州等。

严跃进还表示,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在。类似城市包括长沙、贵阳等,这或也意味着此类城市近期土地供应节奏的加快和拿地机会的增加。

“去化周期偏小、去化周期继续走低的城市,也容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。”严跃进说。

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